Il tetto perde, l'ascensore fa i capricci da mesi, qualcuno in assemblea propone i pannelli solari.
Tutti d'accordo sul fatto che qualcosa vada fatto, ma poi arriva la domanda che manda in tilt anche i condòmini più pazienti: quanti voti servono per approvare?
La risposta, purtroppo, non è un numero unico valido per tutto. Il Codice Civile distingue diversi tipi di intervento e per ciascuno prevede una maggioranza diversa. Vediamo insieme come orientarsi.
Rifare il tetto, cambiare l'ascensore, installare i pannelli solari: quanti voti servono in assemblea? Guida con tabella riepilogativa delle maggioranze condominiali
Prima cosa: che tipo di lavoro è?
Non tutti i “lavori straordinari” sono uguali agli occhi della legge. La prima domanda da farsi non è “quanto costa”, ma cosa fa concretamente quel lavoro all’edificio:
- Se ripara o conserva una parte comune così com’è (rifare il tetto ammalorato, sistemare l’impianto idrico esistente, consolidare una parete), si tratta di manutenzione straordinaria “semplice”.
- Se invece trasforma, migliora o aggiunge qualcosa che prima non c’era (un nuovo ascensore, il cappotto termico, i pannelli fotovoltaici), si tratta di una innovazione.
Questa distinzione è tutt’altro che accademica: cambia radicalmente quanti voti servono per dire sì.
Le maggioranze "di base": come funziona l'assemblea
Per la manutenzione straordinaria ordinaria valgono le maggioranze generali previste dall’art. 1136 del Codice Civile, che si basano su un doppio conteggio: numero di condòmini e valore millesimale delle rispettive proprietà.
In prima convocazione serve la presenza di almeno metà dei condòmini che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio, e le delibere passano con la maggioranza dei presenti che valga almeno 500 millesimi.
In seconda convocazione (quella che, diciamolo, si usa quasi sempre) bastano un terzo dei condòmini presenti, purché rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio; per approvare basta la maggioranza dei presenti, purché valga almeno 333 millesimi circa.
Nella pratica, quasi tutte le assemblee condominiali si tengono e si concludono in seconda convocazione, proprio perché raggiungere il quorum della prima è raro.
Quando serve una maggioranza "rinforzata": le innovazioni
Se il lavoro non ripara ma trasforma la cosa comune, l’art. 1120 del Codice Civile alza l’asticella: serve il voto favorevole di condòmini che rappresentino almeno due terzi del valore dell’edificio.
Un esempio pratico? Installare un ascensore dove non esisteva prima non è una riparazione: è un miglioramento. E come tale richiede un consenso più ampio.
Le eccezioni che semplificano la vita: innovazioni "agevolate"
Buona notizia: per alcuni interventi, considerati di particolare interesse collettivo, la legge abbassa la maggioranza richiesta, riportandola a quella “di base” (maggioranza dei presenti con almeno un terzo del valore dell’edificio), anche in prima convocazione. Rientrano in questa categoria:
- l’eliminazione delle barriere architettoniche;
- gli interventi per il risparmio energetico e l’installazione di impianti da fonti rinnovabili;
- le opere per la sicurezza e la salubrità di edifici e impianti;
- l’installazione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici;
- gli impianti centralizzati per la ricezione TV e internet.
Se il tuo condominio sta discutendo uno di questi interventi, sappi che il percorso per approvarlo è più semplice di quanto si pensi.
I limiti: cosa non si può fare
Non tutto è permesso, nemmeno con una maggioranza altissima. Sono vietate le innovazioni che:
- compromettono la stabilità o la sicurezza dell’edificio;
- alterano il decoro architettonico della facciata o delle parti comuni;
- rendono una parte comune inutilizzabile anche per un solo condòmino.
Esiste poi una categoria particolare: le innovazioni gravose o voluttuarie, cioè opere particolarmente costose rispetto al valore dell’edificio. In questo caso il condomino che ha votato contro può chiedere di essere escluso dalla spesa, se l’opera è divisibile o utilizzabile separatamente; se in futuro vorrà comunque usufruirne, dovrà contribuire pro quota anche alle spese già sostenute.
Un riepilogo: quale maggioranza serve
Tipo di intervento
Manutenzione straordinaria “semplice”
Maggioranza richiesta
Manutenzione straordinaria “semplice”
Innovazioni agevolate (barriere architettoniche, risparmio energetico, colonnine elettriche…)
Maggioranza dei presenti + almeno 1/3 del valore edificio, anche in prima convocazione
Innovazioni “ordinarie” (nuovi impianti, migliorie strutturali)
Almeno 2/3 del valore dell’edificio
Innovazioni gravose o voluttuarie
2/3 del valore edificio, con possibilità di esonero per i dissenzienti
Cosa succede se la delibera viene approvata con la maggioranza sbagliata? Può essere impugnata davanti al giudice entro 30 giorni dalla delibera (per chi era presente) o dalla comunicazione del verbale (per chi era assente), ai sensi dell’art. 1137 c.c.
L’amministratore può decidere da solo i lavori straordinari? No, salvo urgenze indifferibili: in quel caso può intervenire autonomamente ma deve riferire all’assemblea alla prima occasione utile.
I lavori di risparmio energetico richiedono davvero meno voti? Sì: proprio per incentivarli, la legge prevede una maggioranza agevolata rispetto alle innovazioni ordinarie.
Prima di convocare l’assemblea, conviene sempre chiedersi: questo lavoro ripara o trasforma? Da questa domanda dipende tutto il resto, dal quorum alla possibilità di impugnare la delibera. Un ordine del giorno scritto con precisione, che qualifichi correttamente la natura dell’intervento, è il primo passo per evitare contestazioni future.
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